環北京樓市觀察帶來的思考

　　中新網5月7日電(房產頻道 馬榕)從年初持續發酵的“降價潮”，到五一期間各大主要城市樓盤成交的普遍下行，看空情緒快速蔓延全國樓市。此種態勢影響下，從去年8月溫州首傳限購松綁開始至今，9個月時間中便有銅陵、南寧、無錫、杭州等共10個城市接連傳出政策松動消息，被業內視為地方政府樓市調控的“救市”之舉。

　　何種行情催生了地方政府限購“松綁”？放松限購能否扭轉多地樓市“量價齊跌”局面？在市場與政策的交互博弈中，這些疑問讓樓市走向變得愈發撲朔迷離。

　　“五一”樓市延續疲態 多地限購欲松綁

　　今年以來，房地產市場行情持續走低。據中國指數研究院數據顯示，2014年一季度，全國30個主要城市中有28個城市成交面積同比下滑，其中北京下滑幅度最大，高達55.18%。四月，44個主要城市累計成交面積同比跌幅近兩成，處于歷史較低水平。

　　不僅“金三銀四”成色不足，五月開局“寒流”更是延續樓市疲態，使全國樓市成交跌至“冰點”。 中原集團研究中心數據表明，今年“五一”假期新房成交面積環比跌幅約47%，創近四年新低。雪上加霜的是，截止4月末，全國主要城市庫存量持續小幅回升，二三線城市庫存壓力不減，企業去化風險進一步凸顯。

　　連續幾個月的樓市低迷行情，不僅讓開發商動作頻頻——不少樓盤連鎖性降價，也讓多地政府坐立不安，在雙向調控的大趨勢下，樓市政策的微調應運而生——一時間，多個二三線城市限購松綁的傳聞不絕于耳。

　　4月28日，南寧市房管局正式發文稱，自2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。就此，媒體戲稱：南寧樓市打響了政府救市第一槍。

　　早在去年8月份，此輪限購放松傳聞便已于溫州拉開帷幕。今年，除南寧之外，安徽、杭州、無錫、天津等多個城市也已在尋找放松樓市調控的突破口。日前，無錫宣布從5月1日起，該市購房入戶門檻從70平方米降至60平方米，意在刺激購房者消費；杭州蕭山區則通過下調土地競買金為開發商舒壓解難；安徽銅陵市政府也出臺了相關意見，并在住房公積金貸款、契稅補貼等方面擬定了一系列利好政策；鄭州市房管局也透露，在國家政策允許的情況下，未來將可能根據市場形勢，對購房政策適時進行調整。

　　政府“救市”難兌現 松綁效應被吹大

　　多地頻傳的限購松綁傳聞，似乎讓淡市中焦慮的開發商有了些盼頭。據杭州某房地產開發商透露，目前杭州正處于政策調整醞釀期，降價促銷或許會先緩一緩。而4月底南寧相關購房政策的出臺落實更讓地方政府“救市論”甚囂塵上，有媒體調侃稱：樓市不景氣，政府比開發商還著急。

　　然而，放松限購真能“救市”嗎？“部分地方政策調整的微刺激被過度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強，但市場作用并不會很明顯，在很多二三線城市，限購政策在前幾年便已經事實上放松甚至取消了。” 北京大學房地產研究所所長陳國強在接受中新網房產頻道采訪時如是稱。

　　住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興也表示，部分二三線城市新增供應量過大，消耗遇到阻礙，供求關系畸變，政府出臺相關政策促進樓市走量也屬正常，但限購放松的市場效應，仍然需要較長的反應期和消化期。

　　在各地限購松綁消息的狂轟濫炸中，政府、購房者、開發商三者的新一輪博弈才剛剛開始。陳國強認為，要想真正實現房地產市場的有效激活，單靠限購松綁并無多大作用，市場各主體均需理性面對——政府在收稅、信貸等多方進行調整，開發商作出適度讓利，購房者恢復購買信心、減少自身觀望情緒。否則，不但不能實現各方共贏，相反這場樓市博弈戰線將可能被進一步拉長。