“當萬科高管表示看空全國樓市時，房地產是不是真到了拐點？”5月1日，一篇名為《萬科副總毛大慶內部講話》的速記稿在微信上瘋狂轉載，引發一陣恐慌。昨日，萬科總裁郁亮通過網絡發聲，表示文章并未全面、準確反映萬科的觀點，萬科目前對房地產業是“謹慎樂觀，積極應對。”

　　問題1：一二三線城市都在透支？

　　《萬科副總毛大慶內部講話》的速記稿，來源于一個名為“建策沙龍”的內部論壇。速記稿指出，毛大慶對全國50多個重點城市，均作出悲觀的透支判斷。其中，如沈陽、鞍山、唐山之類的二三線城市，因土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支；以北京為代表的一線城市，則由于土地成本上漲過快，透支了價格上漲空間。

　　回應：毛大慶表示自己的發言以提示風險為主，希望盡可能喚起業內的危機感，但“萬科高管看空行業”、“全國房地產將下行”的說法，扭曲了提示風險的本意。

　　郁亮回應稱，“兩個透支”其實就是市場分化，這已是沒有疑問的業內共識。2013年，樓市分化尤其明顯，大城市房價全面上漲，而很多內地三四線城市存貨積壓，賣得很困難。“今年這種分化預計會收斂一些。去化能力被透支的城市，隨著投資減少和供應下降，存貨壓力會有所緩解。而土地價格被透支的城市，供應增加也會導致市場降溫。”

　　問題2：價格合適就能賣光？

　　速記稿以毛大慶的口吻表示，此前萬科按照市住建委的要求，以2.2萬元/平方米的價格銷售了萬科橙，4小時售罄。北京的樓市仍然有大把著急買房子的人。只是，購房者中90%以上還是剛性需求，對價格的臨界點特別敏感。

　　回應：對于剛需購房人對自住房的期待，郁亮表示可以理解，自住房的供應還可能在一段時間內導致部分購房人的觀望。但最終，自住房不可能取代普通商品房。提到房價趨勢，郁亮稱，北京上海房價進一步大漲的可能性已經不大。未來房價漲幅不應高于人均收入增幅，房價收入比將進入下行通道。

　　問題3：年底5萬元樓盤賣不動？

　　速記稿中毛大慶提到，2014年年底到2015年年初，北京大概會出現42個樓面地價在5萬元/平方米到12萬元/平方米的樓盤。這些樓盤，都是2013年房企拿的比較貴的土地，基本上沒一個在5環路里。對于這批價格的樓盤，銷售前景并不樂觀。

　　回應：郁亮表示，萬科的產品主要面向自住客戶，高端樓盤很少。過去一年北京的高價地，沒有一塊是萬科拿的。未來，萬科還是會用消費者愿意接受的價格來賣房子。地價房價差偏低，說明按當前的地價確實很難賺錢，問題主要出在地價一端。今年下半年土地供應高峰到來后，預計土地市場和去年會有很大的不同，土地市場過熱城市的地價有必要調整。